Ako prebieha dražba nehnuteľností
Výsledkom týchto reforiem bolo prijatie viacerých právnych predpisov, resp. noviel právnych predpisov a to okrem už spomínaného zákona o dobrovoľných dražbách je to aj zákon č. 526/2002, ktorý novelizoval zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, zákon č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok), zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník, zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a zákon č. 144/1998 Z. z. o skladiskovom záložnom liste. Cieľom bolo zlepšiť zabezpečenie úverov pre veriteľov, pričom sa veriteľovi znižuje riziko spojené s poskytnutím úveru konkrétnemu dlžníkovi tým, že mu zákon umožňuje dosiahnuť uspokojenie svojej pohľadávky zo zadefinovaného majetku dlžníka v prípade, že dlh nebude splnený včas a riadne (napr. vydražením nehnuteľnosti). Dražba sa môže využiť aj na predaj, keď navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby.
Dražbou sa v zmysle zákona rozumie verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podania.
Nehnuteľnosť na dražbe sa dá kúpiť, len ak sú splnené podmienky ako napr. osoba, ktorá sa dražby zúčastní musí byť spôsobilá na právne úkony (napr. môže nadobúdať vlastnícke právo a iné práva k predmetom dražby), to neplatí ak ide o maloletých alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú; podmienkou je, že tieto osoby musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Okrem týchto vecí musí osoba, ktorá sa chce dražby zúčastniť spĺňať aj iné podmienky podľa § 5 zákona. Prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby sa nadobúda príklepom licitátora spočívajúcom v klepnutí kladivkom za ustanovených podmienok. Udelením príklepu však vydražiteľ nenadobudne vždy právo k predmetu dražby. Až v prípade, že vydražiteľ uhradil cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote prechádza na neho právo (vlastnícke alebo iné). Nadobudnutie práva udeleného príklepom je teda jednoznačne podmienené včasným a riadnym zaplatením ceny dosiahnutej vydražením.
V prípade dražby si treba dávať pozor hlavne na to, či dražbu uskutočňuje osoba, ktorá spĺňa všetky podmienky podľa zákona a má osvedčenie na výkon tejto činnosti a ako aj to, v akej výške je dražobník poistený, v prípade zodpovednosti za škodu. Toto poistenie zodpovednosti za škodu je aj jednou z podmienok výkonu tejto činnosti, poistenie v prípade zodpovednosti za škodu je zo zákona v minimálnej výške plnenia 829 847, 27 eur (25 mil. Sk).
V prípade dražby nehnuteľností sa vlastnícke právo zo zákona nadobúda po splnení zákonných podmienok a nie až zápisom do katastra nehnuteľností. Zákonnými podmienkami sa rozumie príklep licitátora v prospech vydražiteľa predmetu dražby a zaplatenia ceny dosiahnutej vydražením, z čoho vyplýva, že nie je potrebné aby vydražiteľ čakal, kým kataster nehnuteľností vykoná záznam listiny (notárskej zápisnice) preukazujúcej prechod vlastníckeho práva dražbou, resp. vystaví list vlastníctva znejúci na jeho meno. Listinami preukazujúcimi vlastnícke právo vydražiteľa k predmetu dražby ak ide o nehnuteľnosť sú notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby a potvrdenie dražobnej spoločnosti o uhradení ceny dosiahnutej vydražením. Dražbou však nedochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, tzn. že vydražiteľ neodvodzuje svoje právo od predchádzajúceho vlastníka a teda voči predchádzajúcemu vlastníkovi si ani nemôže uplatňovať nároky za prípadné vady, napr. zľavu z ceny, či odstránenie vady, preto sa v prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti odporúča zúčastniť sa obhliadky nehnuteľnosti, ktorá je vždy uvedená v oznámení o dražbe, pričom musí byť zo zákona vytýčená minimálne v dvoch termínoch, aby sa vydražiteľ s draženým predmetom riadne oboznámil a mal primeranú istotu že vie čo kupuje.
Konanie dražby sa začína oznámením dražobníka, ktoré obsahuje základné údaje o prebiehajúcej dražbe a o konkrétnych okolnostiach a podmienkach dražby podľa zákona. Oznamovaciu povinnosť o konaní dražby musí splniť dražobník zverejnením oznámenia o dražbe najmä v Notárskom centrálnom registri dražieb a v Obchodnom vestníku a to najmenej 15 dní pred jej konaním, v zákonom stanovených prípadoch (najmä nehnuteľností) najmenej 30 dní. Len ak ide o predmet podliehajúci rýchlej skaze, ako napr. potraviny, môže vo vzťahu k tomuto predmetu lehotu primerane skrátiť, ale ani to nie je možné opomenúť zverejnenie oznámenia v Notárskom centrálnom registri dobrovoľných dražieb.
Zdroj: Mgr. Tomáš Bínovský, právnik
Publikované: 22.5.2011
