Realitná bublina úraduje v Bratislave a Košiciach

Realitná bublina je jedným z ukazovateľov, ktorý sa vo svete na jej potvrdenie alebo vyvrátenie bežne používa, je pomer medzi cenou najpredávanejšieho bytu a mediánom ročných disponibilných príjmov domácnosti. V prípade, že cena bytu prevyšuje viac ako päťnásobne medián ročných príjmov domácnosti, hovoríme o realitnej bubline. Za kritický sa už ale považuje aj pomer nachádzajúci sa v intervale 4 až 5.

Vlani cena bytu v Bratislavskom regióne takmer sedemnásobne prevýšila ročný disponibilný príjem domácnosti a teda v ňom stále jasne indikovala existenciu realitnej bubliny.

Aká je situácia na Slovensku? Vzhľadom na nedostupnosť aktuálnych údajov o mediáne disponibilných príjmov domácností za jednotlivé regióny sme sa rozhodli pracovať s priemerným ročným čistým disponibilným príjmom domácností. Za najpredávanejší typ nehnuteľnosti sme v našom prepočte zvolili byt s rozlohou 60 m2. Vlani cena bytu v Bratislavskom regióne takmer sedemnásobne prevýšila ročný disponibilný príjem domácnosti a teda v ňom stále jasne indikovala existenciu realitnej bubliny. Spolu s vypuknutím hospodárskej krízy došlo aj v tomto regióne k nemalému poklesu cien nehnuteľností. Napriek tomu analyzovaný pomer hranicu oddeľujúcu zdravý trh od realitnej bubliny stále zreteľne prevyšoval. Na to, aby vlani Bratislavčanov realitná bublina nestrašila a aby bol pomer medzi cenou bytu a disponibilnými príjmami nižší ako 5, by sa jeden meter štvorcový nehnuteľnosti nemohol predávať v priemere za 1 677 EUR, ale za maximálne 1 267 EUR, teda asi o štvrtinu lacnejšie.

Bratislavský región ale nie je jediný, kde sú ceny realít nafúknuté. Viac ako 5 ročných disponibilných príjmov domácnosti je potrebných na jeden byt s rozlohou 60 m2 i v Košickom regióne. Cenový vývoj v ňom sa ale od toho Bratislavského významne líši. Kríza sa v roku 2009 Košičanom postarala o nižšie ceny nehnuteľností a dočasný pokles pomeru indikujúceho cenovú bublinu pod hranicu päť. V tomto regióne ale ceny na rozdiel od zvyšku Slovenska počas rokov 2010 a 2011 prevažne rástli a analyzovaný pomer sa tak opäť vrátil nad bublinu indikujúcu hranicu.

Vlani cena bytu v Bratislavskom regióne takmer sedemnásobne prevýšila ročný disponibilný príjem domácnosti a teda v ňom stále jasne indikovala existenciu realitnej bubliny.

Jedine Nitriansky región pojem realitnej bubliny nepozná. Nami vypočítaný pomer v tomto regióne klesol z úrovne 3,8 v roku 2008 na úroveň 3,1 v roku 2011 a tak sa počas posledných 4 rokov ani raz nenachádzal v kritickom rozpätí 4 až 5. Aj zvyšné regióny zaznamenali v priebehu posledných rokov klesajúci trend pomeru. Vlani cena bytu v Bratislavskom regióne takmer sedemnásobne prevýšila ročný disponibilný príjem domácnosti a teda v ňom stále jasne indikovala existenciu realitnej bubliny. Práve posledný spomínaný región pritom ešte v roku 2008 zápasil s neprimerane nafúknutými cenami realít.