Zdedil som nehnuteľnosť a čo teraz?

Pri vizuálnej obhliadke nehnuteľnosti si všímajte orientáciu miestností na svetové strany, dispozičné riešenie, steny, podlahy, dvere, okná, vyskúšajte ich, zistite si aké sú elektroinštalácie, technológie, energie, klampiarske prvky, vykurovanie, rozvody, statika, a ďalšie. Pozornosť venujte aj okoliu, lokalite, občianskej vybavenosti, susedom, ale neprehliadnite aj hlučnosť, prašnosť či blízkosť vodných tokov. Na posúdenie technického stavu stavby si zavolajte odborníka. Dá vám informácie o stavebnej a technickej kvalite nehnuteľnosti, skrytých chybách, rizikách, nákladov na opravy alebo dostavby do finálneho stavu.
Toto všetko totiž môže ovplyvniť vaše rozhodnutie, či si napríklad zo starého domu urobíte chalupu alebo ho radšej predáte. Ak ste napríklad vášniví lyžiari, môže vás zaujať blízkosť lyžiarskeho strediska alebo vás môže negatívne ovplyvniť fakt, že záhrada bola za posledné roky niekoľkokrát vytopená blízkym potokom. Na základe týchto informácií a faktov sa vám bude ľahšie rozhodovať. Podstatná však je aj vaša aktuálna situácia, či disponujete finančnými prostriedkami na rekonštrukciu, po prípade, či by vám banka poskytla úver.

Dôležitý je obsah bremien, v čom vlastníka obmedzujú a akú povinnosť vlastníkovi ukladajú. Najčastejšie sa týkajú napríklad prechodu alebo prejazdu cez pozemok, uloženia sietí, nevykonávania stavebných úprav alebo výsadby.

Informácie z listu vlastníctva

Po právnej stránke bude nutné preveriť si právny stav nehnuteľnosti. To znamená, že si musíte zaobstarať niekoľko dokumentov – list vlastníctva z katastra nehnuteľností, kópiu z katastrálnej mapy a ďalšie dokumenty podľa toho, o akú nehnuteľnosť ide.
Z listu vlastníctva vyčítate majetkovú podstatu - ako je nehnuteľnosť špecifikovaná: pozemky - parcelné čísla, druh pozemku, výmera, stavby označené súpisným číslom a charakteristika stavby, byt, nebytový priestor označený číslom... V časti B sa dočítate o vlastníkoch a iných oprávnených osobách. Dôležité je, či ste sa stali výlučným vlastníkom, alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Nájdete tu mená a priezviská, názvy spoločností, osobné a identifikačné údaje, spôsob a dátum nadobudnutia a spoluvlastnícke podiely všetkých zúčastnených strán. V časti C sa píše o ťarchách, ktoré môžu byť na nehnuteľnosť zriadené. Vecné bremená sa môžu viazať na nehnuteľnosť (in rem) – to znamená, že prechádzajú s vlastníctvom na nového nadobúdateľa. Vecné bremená in personam sú v prospech konkrétne určenej osoby, zanikajú najneskôr smrťou tejto osoby. Dôležitý je obsah bremien, v čom vlastníka obmedzujú a akú povinnosť vlastníkovi ukladajú. Najčastejšie sa týkajú napríklad prechodu alebo prejazdu cez pozemok, uloženia sietí, nevykonávania stavebných úprav alebo výsadby. Preštudujte si aj ako vznikli, v koho prospech sú, na akú dobu sú zriadené a či vznikli zo zákona, dohodou, závetom, rozhodnutím príslušného orgánu, súdu. Ťarchy môžu byť zapísané aj v prospech banky, nebankovej inštitúcie alebo fyzickej osoby, ktoré poskytli vlastníkovi peniaze. Môže byť vedené exekučné, súdne alebo iné konanie, po prípade sa píše, či nie je zriadené predkupné právo, právo na dožite atď. Z listu vlastníctva tiež zistíte si či sú ťarchy aktuálne, či a ako sa dajú vysporiadať, vymazať. Ak nie sú ťarchy zapísané, nemáte žiadne obmedzenia pri užívaní a nakladaní s nehnuteľnosťou.
Na liste vlastníctva môže byť vyznačená plomba, je to informácia o tom že prebieha nejaké konanie (o vklade: kúpna zmluva, záložná zmluva, osvedčenie o dedičstve, o vecnom bremene, o oprave chyby a pod). Zápisom sa plomba zmaže. Kópia z katastrálnej mapy vám poslúži na overenie si skutočnej výmery, hranice pozemku, osadenie stavieb a objasní širšie súvislosti.

Dokumenty podľa typu nehnuteľnosti

K prevereniu právneho stavu nehnuteľnosti budete ešte potrebovať aj ďalšie dokumenty. V prípade bytov napríklad pôvodnú nadobúdaciu zmluvu, predpis mesačných zálohových platieb za služby a energiu a zmluvu o spoločenstve vlastníkov (ak je zriadené). V prípade rozostavaných a neskolaudovaných stavieb si zadovážte stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu a to nielen na stavbu samotnú, ale aj na príslušné siete (napr. voda, plyn, elektrika). Ak ide o novú ulicu, zaujímajte sa aj o verejné osvetlenie, prístupovú cestu, geometrický plán s umiestnením stavby, po prípade potvrdenie o vyňatí z pôdneho fondu v prípade ornej pôdy. Ak ste zdedili dokončenú, skolaudovanú ale nezapísanú stavbu alebo ide o novostavbu, budete potrebovať doklady spomínané vyššie plus kolaudačné rozhodnutie a rozhodnutie o súpisnom čísle.
Treba vedieť, ktoré konanie je v akom štádiu, na akom úrade, kto stavebníka (zosnulého) zastupoval v konaniach, kto sú jeho dodávatelia, aké boli pouzatvárané Zmluvy (zmluvy o dielo, prípadne zmluvy o budúcich zmluvách, o sprostredkovaní, nájomné a pod.) V prípade, že je časťou dedičstva pozemok, orgán samosprávy vám poskytne územnoplánovaciu informáciu - či neprebiehajú konania o výstavbe, či sa výstavba nepripravuje, aká je budúca možná výstavba na zdedenom pozemku a v okolí . Toto všetko môže ovplyvniť vaše rozhodnutie, ako s pozemkom do budúcna naložíte. Posúdenie týchto dokumentov konzultujte s realitným profesionálom alebo právnikom.

Ak je dedič výlučný vlastník vyhodnotí si na základe uvedených informácii ako s nehnuteľnosťou ďalej naloží či si ju ponechá, investuje do nej, alebo ju predá, podľa svojho uváženia.

TEXTPoznáme hodnotu a čo teraz?

Notár má povinnosť zistiť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, teda cenu za ktorú by bolo možné nehnuteľnosť poručiteľa predať v čase jeho smrti. Notár spravidla určí cenu na základe zhodného tvrdenia účastníkov konania, na základe vyjadrenia realitnej kancelárie, alebo na základe znaleckého posudku (hlavne v prípade rozostavaných stavieb alebo väčších nehnuteľností). Ak je dedič výlučný vlastník vyhodnotí si na základe uvedených informácii ako s nehnuteľnosťou ďalej naloží či si ju ponechá, investuje do nej, alebo ju predá, podľa svojho uváženia. Ak sa rozhodne ju predať, je dobré obrátiť sa na realitnú kanceláriu, ktorá zabezpečí komplexný servis.
Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, musia sa zhodnúť všetci spoluvlastníci na tom ako s dedenou nehnuteľnosťou naložia. Ak nedôjde k dohode o tom ako naložiť s nehnuteľnosťou, prichádzajú do úvahy možnosti vysporiadania: buď na základe dohody strán alebo zrušenia podielového spoluvlastníctva súdom. Súd buď rozdelí nehnuteľnosť, ak je reálne deliteľná, prikáže nehnuteľnosť jednému alebo viacerým vlastníkom za primeranú náhradu. Ak o nehnuteľnosť nik neprejaví záujem, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí spoluvlastníkom, podľa veľkosti podielov. V každom prípade je potrebné sa pokúsiť o dohodu.