Prečo sa dostupnosť bývania na Slovensku komplikuje? Odpovedá analytik NBS

Ako hodnotíte rok 2022 z pohľadu rastu cien nehnuteľností? Boli tam pomerne veľké výkyvy.

Prvá polovica roku 2022 sa nedá charakterizovať slovom výkyvy. Naopak, plynulo pokračoval dynamický rast cien, aký sme pozorovali aj v predchádzajúce roky. V prvom štvrťroku vzrástli ceny oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 8,5%, v druhom o ďalších 6,4 %. Zmena prišla až v treťom štvrťroku, keď rast cien výrazne spomalil na 1,6 %. Z historického hľadiska by išlo o priemerný rast, pričom hodnoty z prvej polovice roku (a predchádzajúcich rokov) boli výrazne nadpriemerné.

Čo majú kupujúci a predávajúci očakávať v roku 2023? Treba sa pripraviť na pomalší rast cien nehnuteľností, stagnáciu alebo dokonca pokles?

Primárne pracujeme so scenárom stagnácie, resp. očakávame medzištvrťročné rasty v blízkosti nuly. V niektorých štvrťrokoch sa môžeme dopracovať aj k poklesu – v závislosti od aktuálneho makroekonomického vývoja. Vzhľadom na spomínané výrazné rasty v predchádzajúcom období, už aj to aktuálne spomalenie na priemerné tempo rastu predstavuje určitú korekciu.

Realitný trh bol ovplyvnený aj komplikovanejším poskytovaním hypotekárnych úverov. Ovplyvnilo to celkovo objem poskytovaných hypotekárnych úverov? Bude tento trend pokračovať aj v nasledujúcom roku?

Hlavným dôvodom nižšieho objemu nový poskytnutých hypotekárnych úverov sú vyššie úrokové sadzby. Trhy v priebehu budúceho roku neočakávajú v ich vývoji zásadné zmeny. Je preto logické očakávať pokračujúce pomalšie pribúdanie nových úverov na nehnuteľnosti.

V roku 2019 bola na realitnom trhu najlepšia príležitosť na kúpu nehnuteľnosti z pohľadu cien a príjmov, ale pandémia rast miezd mierne spomalila, schvaľovanie úverov prebieha komplikovanejšie. Ako vidíte prognózu v tomto ohľade na rok 2023?

V súčasnosti naopak evidujeme výrazne zhoršenú dostupnosť bývania. Dôvodom je najmä vysoký rast cien v predchádzajúcich rokoch. V posledným dvoch štvrťrokoch sa pridal aj ďalší faktor, rast úrokových sadzieb. Ako som už naznačil, v priebehu roku 2023 neočakávame ich pokles. V prípade cien počítame so stagnáciou. Vo výsledku preto rozhodne vývoj miezd, pri ktorého hodnotení nebudem predbiehať decembrovú prognózu NBS.

Oplatí sa v roku 2023 kúpiť byt vo väčšom meste za účelom ďalšieho prenájmu?

Na jednej strane spôsobia zvýšené úrokové sadzby a ceny energií nezanedbateľný nárast nákladov pre vlastníka. Tieto výdavky je nutné mať dopredu dobre spočítané. Na strane druhej, rastie aj výška nájomného a pri aktuálnej zhoršenej dostupnosti bývania je rozumné očakávať v blízkej budúcnosti zvýšený dopyt po prenájmoch. Výsledok si už musí záujemca spočítať sám – a samozrejme aj sám najlepšie vie, či je ochotný akceptovať krátkodobé straty.

Ak plánujem v roku 2023 kúpiť byt na trvalé bývanie, čo mi odporučíte zvážiť? Na čo si mám dať pozor?

Tým, že by mal byť vývoj na realitnom trhu takpovediac pokojnejší, budú mať kupujúci viac priestoru venovať sa základným parametrom bývania – ako lokalita, vybavenie, dĺžka dochádzania do práce a podobne. V živote sa nestáva často, že domácnosť kúpi nehnuteľnosť, preto sú toto presne faktory, na ktoré by sa pri kúpe mala zamerať. Špekulovať o tom, aký bude budúci rok vývoj cien - alebo aké budú sadzby o 5 rokov po skončení fixácie úveru - považujem za neefektívne.

Zdroj: ZoznamRealit.Sk, Národná banka Slovenska - analytik Roman Vrbovský