Ako predísť škodám pri prenájme nehnuteľnosti?

Dobrou správou je, že ľudí, z ktorých sa vykľujú prípady končiace na súde, je menšie percento. Treba si však uvedomiť, že prenájom nehnuteľnosti, teda snaha o zúročenie investície, je riziková, ako každá investícia. Pri dodržaní istých zásad sa však dá toto riziko minimalizovať. Ako? Dozviete sa v článku od RESCON Real Services.

Čo hovorí legislatíva

Ešte donedávna sa u nás prenájom riadil výhradne Občianskym zákonníkom z roku 1964. Ten bol síce novelizovaný, avšak mnohé ustanovenia, vrátane tých, ktoré sa týkajú nájomných vzťahov ostali pôvodné. Reflektujú najmä na časy, keď boli prakticky všetky byty nájomnými. Chránia v prvom rade a takmer bezmedzne nájomníkov, napríklad neúmerne dlhými výpovednými lehotami, či obmedzením možností výpovede. Prenajímateľmi boli vtedy socialistické podniky, štát či obce a títo prenajímatelia si mohli dovoliť byť v defenzíve a riešiť „zlého“ nájomníka roky. Pre súkromnú osobu je to však úplne nevýhodná situácia. V roku 2014 sa situácia zmenila a vošiel do platnosti zákon 140/2014 o krátkodobom nájme bytu. Ten výrazne zlepšuje pozíciu súkromného prenajímateľa voči nájomcovi. Skracuje výpovedné lehoty a rozširuje dôvody na výpoveď. Ak teda prenajímate nehnuteľnosť, siahnuť po zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu by mala byť jednoznačne prvá voľba.

Signály, pri ktorých treba spozornieť

Krásna nehnuteľnosť, pripravená na prenájom, pekné fotky, video. Na inzerát sa rozzvonia telefóny, o byt je značný záujem, super! Nedajte však len na vzájomné sympatie alebo vašu intuíciu. Tie môžu klamať, sú to všetko cudzí ľudia. Aké sú teda kritériá výberu? Podľa čoho sa rozhodnúť? Prenajímateľom či začínajúcim maklérom odporúčam spozornieť pri záujemcoch, ktorí potrebujú bývať ihneď, najlepšie ešte dnes, niekedy hoci aj bez obhliadky. Nemusí to byť problém, pokiaľ to záujemca vie rozumne vysvetliť. Je ale tiež možné, že zo súčasného bývania ho vyhadzujú pre nedoplatky, ničenie bytu alebo sťažnosti susedov. Preto je vhodné spozornieť a na dôvody sa opýtať. Aj u nás sme mali prípady, keď záujemca túto situáciu dôveryhodne (aj overiteľne) vysvetlil. Nikto však slušného nájomníka nevyhodí zo dňa na deň a zároveň žiadny seriózny a zodpovedný nájomník si nenechá hľadanie bývania na poslednú chvíľku. Minimálne to nie je štandardný prístup k hľadaniu bývania. Ďalším prípadom, keď sa kontrolka rozbliká, je ponuka platby na polroka či rok vopred. Zdanlivo je to dôkaz solventnosti a ústretovosti záujemcu. Často sa stretávam aj s prípadmi, keď záujemca sa sám od seba rozrozpráva pri obhliadke o tom, koľko má firiem, či rozrobených projektov, aké drahé má auto, kam chodí na dovolenky, aké má iné nehnuteľnosti a podobne. Z mojich skúseností sú to však veľmi často záujemcovia, ktorí majú finančné problémy, niektorí predali svoje nehnuteľnosti v dražbách a výkupoch, aby splatili svoje dlhy a z týchto zdrojov majú teraz práve väčšiu sumu. Teraz majú a zaplatia na polroka vopred, časom sa však peniaze minú a môže vzniknúť riziko neplatenia.

Bezpečnosť investície vs. súkromie

Ďalším dôležitým prvkom prevencie pred zlou skúsenosťou pri prenájme nehnuteľností je využívanie štatútu kontrolných návštev. Akokoľvek slušný, milý a riadne platiaci nájomník nemusí byť práve poriadkumilovný alebo domáci kutil a nemusí si vôbec všimnúť, že sa v byte niečo pokazilo. Mali sme prípad, kedy si úplne slušný nájomník jednoducho nevšimol v jednej miestnosti vlhký fľak na stene. Voda si tak nachádzala cestičky a pri skončení nájmu bolo treba meniť prasknuté vodovodné rozvody v stene a už aj podlahy v miestnosti. Kontrolnou návštevou bolo možné chybu odhaliť. Nie je preto trápne ohlásiť sa raz za čas na návštevu a porozprávať sa hoc i pri káve s nájomníkom, či sa nič nepokazilo, či je všetko v poriadku. Vy uvidíte, v akom stave vaša nehnuteľnosť je a nebudete o pár rokov nemilo prekvapený a nájomník tak môže získať pocit, že vám na tom, aby sa mu dobre bývalo, skutočne záleží.

Porušenia zmluvy riešte hneď

Nájomník mešká s nájmom. Deň, dva. O mesiac znova. A tak si postupne zvyknete, že mešká stále. Ale veď vždy zaplatí. No potom už mešká týždeň. Ak to nebudete riešiť, je veľmi pravdepodobné, že jedného dňa vám platba nepríde, až kým ju nezačnete urgovať. A potom ju možno bude odkladať i po urgencii. Iste, u každého môžu nastať mimoriadne okolnosti. Termín splatnosti nájmu v zmluve je však tým posledným možným dňom na úhradu. Už nasledujúci deň je nájomca v porušení a je úplne v poriadku mu to oznámiť. Alebo iný prípad: pri náhodnom stretnutí susedia spomenú, že v byte vídajú nejako viac ľudí. Spýtate sa na to nájomníka, on povie, že to bola návšteva a tým to pre vás hasne. A o pár mesiacov vám príde nedoplatok niekoľko stovák, ktorý treba vymáhať. Alebo si započítať z depozitu. Ale z čoho potom pokryjete škody na byte, v ktorom bývali piati namiesto dvoch a je teda viac opotrebovaný? Prísť na kontrolnú návštevu a rázne upozorniť nájomcu na porušovanie zmluvy a dôsledky je určite jednoduchšie ako riešiť obrovský nedoplatok alebo škody alebo oboje. Ak budete ignorovať prvé zlyhania a porušenia, je veľmi pravdepodobné, že prídu i ďalšie. Ak ich budete tolerovať pravidelne, určite nezmiznú. Ak si neviete rady, oslovte právnika alebo svojho makléra. Dobrý maklér vám s riešením problému poradí alebo pomôže aj o rok či dva po uzatvorení zmluvy.

Investujte do údržby

Aj keď nájdete toho najlepšieho nájomníka na svete, treba počítať s tým, že prenajímaný byt sa opotrebúva v priemere o niečo rýchlejšie ako byt neprenajímaný. V záujme udržania kvality bývania v nehnuteľnosti preto odporúčame prenajímateľom kalkulovať v priemere s jedným nájmom ročne ako investíciou do opráv a údržby. Ak ste mali nájomníka v byte 3 roky a nič nepotreboval, je veľmi pravdepodobné, že tie tri nájmy bude potrebné investovať do údržby okien, dverí, svetiel, podláh, vymaľovania a podobne. Možno o niečo menej alebo viac. Ak však nebudete dôsledne vyberať a obozretne sa rozhodovať už pri výbere nájomcu, ani ho v prípade potreby kontaktovať a nehnuteľnosť kontrolovať, môže to byť i oveľa viac.